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    《决定》关于农村土地的诸多内容
     
    《决定》关于农村土地的诸多内容

     

        《决定》第11条提出:建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

        解读

        《决定》中明确阐释的“建立城乡统一的建设用地市场”,这在十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中也有类似表述:逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

        与之对比可以发现,这次的《决定》将“逐步”二字删除,直接表述为“建立城乡统一的建设用地市场”,另外将集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价明确,而不是“享有平等权益”。

        有关专家分析指出,建立城乡统一的建设用地市场,明确的范围是“农村集体经营性建设用地”,实际上是把宅基地剔除在外。今后,农村建设用地可以入市,这意味着征地将越来越少,而土地交易越来越多。农民拿着手里的地可以平等买卖,而不是政府来征地。这自然就保障了农民的收益和财产权益。

        也有专家认为,建立城乡统一的建设用地市场,农村集体建设土地入市是未来的必然趋势,但前提是须明确产权主体及权益分配机制,防止公权力侵占。

        ◎看点二

        《决定》第20条提出:加快构建新型农业经营体系。坚持农村土地集体所有权,依法维护农民土地承包经营权,发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业生产化经营。

        解读

        土地承包经营权流转是实现土地适度规模经营和农业现代化的重要前提条件。土地承包经营权放开的程度,与经济社会发展紧密联系,透过对土地承包经营权的认识,可以体会到党中央对“三农”工作的正确把握。

        十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》要求:加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。

        今年的中央一号文件更是提出:坚持依法自愿有偿原则,引导农村土地承包经营权有序流转,鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转,发展多种形式的适度规模经营。用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作,妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题,为土地承包经营权流转创造条件。

        专家认为,此次《决定》中关于土地承包经营权的提法,一方面是让农民通过土地获取更多收益,另一方面也是通过土地流转来助推农业规模经营,推动现代农业的进一步发展。

        ◎看点三

        《决定》第21条提出:赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利,积极发展农民股份合作,赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。

        解读

        在农民享有的法定财产权利中,土地是其最主要的要素。但是跟农民有关的农村集体土地中,农民的用益物权长期得不到保障。

        《物权法》规定:“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利;国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源,单位、个人依法可以占有、使用和收益。”这也就是说,农民除了对自己的承包地和宅基地享有用益物权外,对村集体的资产,农民也享有相应的权利。

        但由于多种原因,长期以来农民并没有充分有效享有这些权利。比如村民脱离村组织成为城市居民,但对于村集体企业的股份资产,很难有偿退出。而这次《决定》对于这项内容的提出,充分保障了农民集体经济组织成员的权利,强调了农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。

        专业人士分析认为,《决定》提出的“有偿退出”,退出就意味着买卖,这里的集体资产卖给谁,是一个问题。如果村集体的资产包括集体土地,就不能卖给集体以外的人。

        ◎看点四

        《决定》第21条提出,保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

        解读

        对于农民来说,宅基地是一种特殊的用益物权载体。但是,由于相关法律及体制的限制,宅基地上的住房财产权不能得到抵押、担保、转让等。比如,一些相关法律提出,宅基地只限于本村集体内流转,外村及城市人不得购买本村宅基地,这就限制了农民住房财产的有效保障。

        业内专家分析认为,《决定》中提出“保障农户宅基地用益物权”,意味着将修订相关法律法规,有可能打破宅基地的流转限制。同时,《决定》中提出的“推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道”,这里的用词为“农民住房”,不是“宅基地”,也是将宅基地剔除在外,说明农民可对宅基地上的住房享有相关财产权利。

        专业人士同时指出,按照《物权法》规定,农民对于宅基地上的住房实际上本来就享有用益物权的“收益”权利,另外,对于宅基地上的住房也享有继承权。但由于农民宅基地的特殊性,问题就变得特殊起来了。所以《决定》也提到,“选择若干试点”“慎重稳妥”。